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利用好这3张选址图表工具,好店铺轻松get

发布日期:2020-10-12 浏览量:463次

    pjpj168—选址模型,作为LOS的核心,是选址人员可以直接使用的重要工具。从下面LOS总图中可以看到选址模型往上分解成4个部分:新店画像、商圈规划、评估和预估。


   今天先说说新店画像(见图2),5个“S”,全方位的勾勒出适合某个品牌的新店画像,这5个S分别是:

   1.Size【面积大小】——计算出最小店铺面积和最优店铺面积组成的面积区间。

   2.Suit【适合商圈】——品牌店铺对于聚客点的喜好程度,这里的聚客点是人群聚集的场所,如住宅、写字楼、商场等等。     3.Strength【承租能力】——品牌的单店承租能力是可以计算出来的。

   4.Style【类型】——从地理位置维度看,店铺可以有门脸店、店中店之分;从战略布局维度看,店铺可以有旗舰店、利润店、培养店之分。

   5.Supply【供给】——从产品得出所需设备,从设备计算出用电量、燃气量、用水量、层高、承重等店铺需要满足的工程技术条件。

   每个S的推理或计算过程,便是新店画像这一部分要做的工作。

(图2)

     那么,5个S如何推理和计算呢?我会直接呈现出相关的实操表格或工具,做拆解解读。


     Size—教你测算门店最优面积

    如何测算门店的最优面积?我给出一张面积测算表(图3)。我模拟了一个快消茶饮店,填入的示例数据以图3示例,故店铺面积的计算值较小。

(图3)


    在面积测算表中,输入品牌特定的一些与店铺面积相关的属性数值,如翻台时间、操作区面积、单座占用面积等等。

    店铺的最小面积是,当出品、服务等运营达到极限时,刚好能达到保本营业额时的店铺面积,因为再小就可能无法保本。店铺的最优面积是,同样当出品、服务等运营达到极限时,刚好能实现营业额峰值时的店铺面积,再大就是面积浪费、加重房租成本。

   面积测算表中预留了翻台(座)率的可调节功能,便于更务实的结合自身门店经营效率,计算出真正符合品牌自身的店铺面积。

   再以快餐为例,快餐与店铺面积相关的属性数值就会完全不同:外卖占比可能是30%~50%,人均消费30元,单次翻座时间20~30分钟,单个座位面积2平米,操作区面积40~60平米,功能区面积15~30平米……翻作率按6计算,得出的结果是:118~265平米。同样的道理,假如你是正餐,得出的结果数据一定会更大。


Strength—如何测算承租能力

   承租能力的测算其实是一项店铺经营成本结构的财务测算。当调整租金占比数值,让店铺最终利润无限接近0,这时的租金占比就是这个品牌的店铺的承租能力。

   不同餐企应根据自身特点,调整工具表中的成本数据,便可计算出属于自己的店铺承租力数值。

   值得提醒的一点是:承租力一定是一个百分比值,即租金/预估营业额。这样就能解释为什么同一个品牌的两家店,其房租的平米价格差距可能很大的实际现象。

(图4)

    图4同样以快消茶饮为例,得出的结果是租金占比最高值是35%。当然,即便是同样业态或品类的两个品牌,也可能有不同的成本结构,因此此工具的使用,一定是基于你自己品牌的数据来测算。


Suit—找出聚客点


    从品牌定位出发,产品和服务的定位决定了满足的主流消费行为、消费场景、消费力(理念)等,进而推理出目标消费者,最后便是分析目标消费者最有可能出现的场所(聚客点)。

   完成所有连线和分析过程后,连线越多的聚客点一定是品牌最喜欢或最适合开店的,依次排序,就组成了适合聚客点的结果。

(图5)

   同样以快消茶饮店为例,以图5显示推理结果:商业步行街、成人院校、中小学校、专卖市场等聚客点非常适合。


Style—店铺类型


   这个S的内容分不同的维度,可以分为品牌的产品品类和选址策略。

   产品品类,这个维度的店铺类型可以分为店中店、独立门脸店。

   例如你做卤味,那么你就要考虑夜宵市场,就会将独立门脸店作为选址重点。当然在某些客流量足够大的购物中心,你也可能选择开店中店,于是这个维度下,你的新店类型占比可能是独立门脸店或者店中店。

   品牌的选址策略,该维度的店铺类型是旗舰店、利润店、培养店。占比数值就基于你的品牌当下的开店策略。

   举个例子:在成熟或占有率高的城市,你会以利润店为主;新进入城市或核心商圈,你可能会以旗舰店为主;在了解未来规划的潜力商圈,你会考虑开设培养店。

   总之,店铺类型这个S是品牌发展战略对于开店选址团队的一个指引或要求。


Supply—店铺需满足的工程技术条件


   Supply的计算就很简单了,通常由工程营建部门核算后提供给开店选址部门,逻辑就是品牌的菜品和服务决定了店铺中的设备和设施,设备和设施决定了工程技术条件。

    历经20年,南粉北面成熟的运营管理体系,专业的选址团队为你量身寻找好店铺,开好店,助您的面馆加盟连锁店日新月异。

    


    文章来源 新餐饮洞察